Jak probíhá nákup nemovitosti – jednotlivé kroky
Nákup nemovitosti v České republice obvykle zahrnuje několik kroků. Tady je ucelený postup, jak takový nákup nemovitosti obvykle probíhá:
- Vyhledání nemovitosti:
- Začnete hledáním nemovitosti podle svých preferencí a finančních možností. To může zahrnovat prohlídky online inzerátů, spolupráci s realitními makléři nebo procházení nabídek v lokalitě vašeho zájmu.
- Prohlídka nemovitosti:
- Po nalezení potenciální nemovitosti si ji zajdete prohlédnout. Tato fáze umožní fyzické zhodnocení stavu nemovitosti a okolí.
- Vyjednávání a uzavření smlouvy:
- Pokud jste se rozhodli pro konkrétní nemovitost, následuje fáze vyjednávání. Po dosažení dohody se uzavírá kupní smlouva, která specifikuje konkrétní podmínky nákupu.
- Zajištění financování:
- Pokud nemáte dostatek finančních prostředků přímo v ruce, budete pravděpodobně potřebovat hypoteční úvěr. Vyřízení hypotéky zahrnuje komunikaci s bankou a poskytnutí potřebných dokumentů.
- Notářský zápis smlouvy:
- Kupní smlouva se notářsky ověřuje. Notář zkontroluje, zda jsou všechny potřebné informace uvedeny správně, a zajistí, aby byly dodrženy veškeré právní formality.
- Převod vlastnictví:
- Po uzavření kupní smlouvy a notářském ověření proběhne převod vlastnictví. Toto obvykle zahrnuje zápis do katastru nemovitostí.
- Platba daní a poplatků:
- Po dokončení převodu vlastnictví budou splatné daně a poplatky, které mohou zahrnovat daň z nabytí nemovitosti, poplatek za katastrální výpis a další.
- Zápis do veřejných registrů:
- Veřejné registry budou aktualizovány, aby odrážely nové vlastnické vztahy.
- Předání klíčů:
- Nakonec proběhne předání klíčů a vy se stáváte oficiálním vlastníkem nemovitosti.
Nákup nemovitosti trvá v průměru několik měsíců. Je důležité mít na paměti, že tento proces může mít různé nuance v závislosti na konkrétní situaci, regionu a právních aspektech. Koupi nemovitosti vždy doporučujeme konzultovat s realitním makléřem a právním poradcem, kteří vám pomohou porozumět procesům a zajistí, aby byl nákup nemovitosti bezpečný a v souladu s platnými právními předpisy.
1. Vyhledání nemovitosti
V České republice existuje několik způsobů, jak vyhledat nemovitosti ke koupi. Mezi ty nejběžnější se řadí:
- Realitní webové stránky – v České republice existuje několik realitních webových stránek, které nabízejí široký výběr nemovitostí na prodej. Mezi tyto stránky patří například Sreality, Bezrealitky, Reality.cz nebo Realitymix.
- Realitní kanceláře – můžete také využít služeb realitních kanceláří, které mají přístup k rozsáhlým nabídkám nemovitostí. Realitní makléř vám může pomoci s vyhledáním nemovitosti odpovídající vašim požadavkům.
- Inzeráty v novinách – některé nemovitosti mohou být nabízeny v tisku. V inzertních rubrikách novin a magazínů můžete nalézt nabídky nemovitostí ke koupi.
- Cedule k prodeji na objektu – procházejte si oblasti, kde máte zájem o koupi nemovitosti. Některé nemovitosti mohou být prodávány bez realitního zprostředkování, a můžete narazit na inzeráty přímo u objektů.
- Sociální sítě – některé skupiny a stránky na sociálních sítích mohou sdílet nabídky nemovitostí. Můžete využít i specializované skupiny nebo fóra zaměřená na realitní trh v České republice.
- Aukce nemovitostí – v některých případech jsou nemovitosti nabízeny na aukcích. Můžete sledovat aukční platformy nebo inzeráty, které informují o aukcích nemovitostí.
- Nemovitosti od developerů – mnoho nemovitostí je nabízeno od developerů. Můžete se obrátit přímo na developery nebo sledovat jejich webové stránky.
2. Prohlídka nemovitosti
Při prohlídce nemovitosti je důležité věnovat pozornost několika klíčovým aspektům, abyste získali co nejkomplexnější představu o stavu nemovitosti a minimalizovali rizika. Tady jsme pro vás připravili seznam věcí, na které byste si měli dát pozor:
- Stav stěn, stropů a podlah – hledejte příznaky vlhkosti, plísní nebo zvětralosti. Zkontrolujte, zda jsou stěny rovné a pevné.
- Okna a dveře – zjistěte, zda jsou okna a dveře dobře izolované a funkční. Otevřete a zavřete je, abyste zjistili, zda dobře těsní.
- Stav střechy – pokud je to možné, zjistěte, v jakém stavu je střecha. Příznaky úniku, chybějící nebo poškozené střešní tašky mohou být problémem.
- Elektrický a vodovodní systém – testujte všechny elektroinstalace, včetně vypínačů a zásuvek. Zkontrolujte také stav vodovodního systému a hledejte příznaky úniku.
- Topení a klimatizace – zjistěte, jakým způsobem je nemovitost vytápěna a klimatizována. Ověřte, zda jsou vytápěcí systémy a klimatizace v dobrém stavu.
- Izolace a energetická účinnost – zajímejte se o úroveň izolace a energetickou náročnost nemovitosti. To může ovlivnit náklady na provoz.
- Stav koupelny a kuchyně – prozkoumejte stav koupelny a kuchyně. Zkontrolujte, zda jsou spotřebiče v dobrém stavu, a pozorně se podívejte na stav dlaždic a sanitárního vybavení.
- Prostorová dispozice – zvažte, zda velikost nemovitosti vyhovuje vašim potřebám a představám.
- Okolní prostředí – prozkoumejte okolí nemovitosti. Zjistěte, zda existují potenciální rušivé faktory, jako jsou hluk z dopravy, blízkost průmyslových zón a stav okolních budov.
- Zápisy v katastru nemovitostí – zjistěte informace o nemovitosti v katastru nemovitostí, tady máme na mysli vlastnické vztahy, zástavy, či jiná práva.
- Potenciální opravy a úpravy – posuďte, zda budou potřeba nějaké opravy nebo úpravy. To může ovlivnit konečné náklady na nákup nemovitosti.
Při prohlídce nemovitosti buďte kritičtí a nebojte se ptát na všechny důležité informace. Je též vhodné vzít si s sebou odborníka, například stavebního inženýra nebo realitního makléře, kteří vám mohou poskytnout odborný pohled na stav.
3. Vyjednávání a uzavření smlouvy
Celý proces uzavření kupní smlouvy v České republice je obvykle doprovázen právním zástupcem (notářem), který zajišťuje, aby byly všechny právní aspekty dodrženy. Je také obvyklé, že makléři nebo realitní kanceláře hrají klíčovou roli v organizaci a koordinaci celého procesu. Je vždy doporučeno konzultovat s právním odborníkem, zejména pokud jde o smlouvy a právní dokumenty, aby byl zajištěn bezpečný a hladký průběh transakce.
- Vyjednávání ceny – po prohlídce nemovitosti a projevení zájmu začíná obvykle proces vyjednávání ceny. Kupující a prodávající se dohodnou na konečné ceně nemovitosti. Může být výhodné projednat i další podmínky, jako jsou případné opravy nebo lhůta pro předání nemovitosti.
- Kupní smlouva – když jsou strany spokojeny s cenou a podmínkami, uzavřou písemnou kupní smlouvu. Tato smlouva obsahuje všechny podmínky prodeje, včetně kupní ceny, termínů, a dalších klíčových ustanovení. V průběhu tohoto procesu je možné, aby obě strany kupní smlouvu konzultovaly s právníkem.
- Záloha – součástí kupní smlouvy může být ustanovení o záloze. Kupující obvykle složí zálohu, což je částka peněz, která zajišťuje jeho zájem na koupi nemovitosti. Záloha je obvykle předána na notářský účet nebo na účet realitní kanceláře.
4. Zajištění financování
Než začnete s procesem získání hypotéky, je důležité provést důkladnou finanční přípravu. To zahrnuje zhodnocení vaší finanční situace, výpočet dostupného rozpočtu a zajištění potřebných dokumentů, jako jsou potvrzení o příjmu, bankovní výpisy a další.
Po tom, co jste zvážili výše zmíněné, máte možnost vybírat z různých hypotečních ústavů. Porovnejte nabídky od různých bank a nebankovních poskytovatelů a vyberte tu, která nejlépe odpovídá vašim potřebám. Mnoho žadatelů o hypotéku také využívá služeb hypotečního specialisty nebo finančního poradce. Tito odborníci vám mohou poskytnout detailní informace o různých hypotečních produktech a pomoci vám s výběrem té nejvhodnější možnosti.
Po výběru hypotečního ústavu podáte žádost o hypotéku. V této fázi budete muset poskytnout veškeré potřebné dokumenty a informace, které banka požaduje k posouzení vaší schopnosti splácet úvěr. Banka vaši žádost posoudí a provede důkladnou analýzu vaší finanční situace. To zahrnuje zhodnocení vaší schopnosti splácet úvěr, bonity a další relevantní faktory.
Pokud banka schválí vaši žádost, obdržíte od ní nabídku hypotečního úvěru. Tato nabídka obsahuje podrobnosti o výši úvěru, úrokové sazbě, výši splátek, délce splatnosti a dalších podmínkách. Pokud jste s nabídkou spokojeni, následuje podpis hypoteční smlouvy. V této fázi budete detailně seznámeni s veškerými podmínkami úvěru a závazky spojenými s hypotékou. Banka si obvykle vyžádá zástavní právo na nemovitost, která slouží jako zabezpečení hypotečního úvěru. To znamená, že nemovitost může být zabavena, pokud nedojde k řádnému splácení.
Po podpisu smlouvy probíhá výplata hypotečního úvěru. Peníze jsou převedeny na účet prodávajícího a tím dochází k financování nákupu nemovitosti. Následně splácíte hypoteční úvěr dle dohodnutých podmínek, včetně pravidelných měsíčních splátek a úroků.
5. Notářský zápis smlouvy
Notářský zápis je klíčovým právním krokem zajišťujícím platnost a účinnost kupní smlouvy. Je důležité si být vědom toho, že notář není zprostředkovatel v transakci, ale nestranný právní expert, který sleduje dodržení právních postupů a zajišťuje bezpečný průběh transakce. Jde o důležitý právní krok, který zajišťuje formální převod vlastnictví.
Kupující a prodávající společně vybírají notáře, který provede notářský zápis. Notář musí být registrován v České komoře notářů. Po výběru notáře se strany dohodnou na termínu notářského zápisu. Tento termín by měl být vhodný pro obě strany a notáře. Před notářským zápisem musí být připraveny všechny potřebné dokumenty, včetně kupní smlouvy, dokladů o totožnosti stran, potvrzení o plnění daňových povinností, a dalších relevantních dokumentů.
Na notářském zápisu jsou přítomní kupující, prodávající a notář. Notář čte obsah kupní smlouvy a vysvětluje důsledky pro obě strany. Kupující a prodávající mají příležitost položit otázky nebo požádat o vysvětlení. Notář dále ověří totožnost obou stran na základě předložených dokladů. Poté probíhá zápis do notářské knihy. Tato kniha slouží jako oficiální záznam o převodu vlastnictví nemovitosti. Kupující a prodávající podepisují kupní smlouvu před notářem. Notář následně sám potvrdí zápis svým podpisem a razítkem.
Pokud kupní cena není již předem uhrazena, notář může dohodnout způsob a termín jejího vyplacení. Často bývá částka vyplacena přímo na notářský účet.
6. Převod vlastnictví
Po úspěšném notářském zápisu dochází k oficiálnímu převodu vlastnictví nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Notář zasílá oznámení o převodu nemovitosti do katastru nemovitostí, což je další krok k oficiálnímu zaznamenání změny vlastnictví.
7. Platba daní a poplatků
S nákupem nemovitosti se pojí různé daně a poplatky. Následující výčet obsahuje daně a poplatky, které mohou být součástí procesu nákupu nemovitosti:
- Daň z převodu nemovitosti (DPN) je zákonem stanovená daň, kterou je povinen zaplatit kupující při převodu nemovitosti. Sazba této daně činí obvykle 4 % z hodnoty nemovitosti. Pokud je kupní cena nižší než hodnota nemovitosti podle katastru, je daň z převodu nemovitosti účtována ze zjištěné hodnoty větší z těchto dvou částek. Notář zajišťuje evidenci a odvod této daně na příslušný finanční úřad.
- Poplatek za katastr nemovitostí – při převodu nemovitosti je také vybírán poplatek za zápis změn v katastru nemovitostí. Výše poplatku závisí na hodnotě nemovitosti a dalších faktorech.
- Poplatek za notářský zápis – notářský zápis kupní smlouvy a převodu nemovitosti je spojen s poplatkem, který je určen notářem. Výše tohoto poplatku může být stanovena na základě ceníku notáře a výše je obvykle úměrná hodnotě nemovitosti.
- Daň z nabytí nemovitých věcí (DNV) – při nákupu nemovitosti může být povinnost zaplatit také daň z nabytí nemovitých věcí. Daň z nabytí nemovitých věcí se platí v případě, kdy kupující získá nemovitost jiným způsobem než kupní smlouvou, například dědictvím nebo darováním.
- Daň z nabytí nemovitosti v rámci rodiny – pokud kupující nemovitost od blízkého příbuzného, může být uplatněno osvobození od daně z nabytí nemovitosti v rámci rodiny. Toto osvobození platí za určitých podmínek a příbuzenských vztahů.
- Poplatek za hypoteční vklad do katastru – pokud je na nemovitost zřízena hypotéka, může být účtován poplatek za vklad této hypotéky do katastru nemovitostí.
- Daň z přidané hodnoty (DPH) – při koupi nové nemovitosti od developera nebo v případě některých stavebních prací může být účtována daň z přidané hodnoty. DPH se běžně platí na novou nemovitost nebo na stavební práce.
8. Zápis do veřejných registrů
Po uzavření kupní smlouvy notář nebo právní zástupce podá návrh na zápis převodu nemovitosti do katastru nemovitostí. Tento návrh obsahuje informace o novém vlastníkovi, popis nemovitosti a další relevantní údaje. Notář nebo právní zástupce stvrzují, že všechny potřebné dokumenty jsou kompletní a správně připraveny pro zápis do katastru nemovitostí. To zpravidla zahrnuje kupní smlouvu, potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti (DPN), a další potřebné dokumenty.
Katastrální pracovníci přijmou návrh na zápis, zkontrolují správnost dokumentů a ověří, zda je vše v souladu s platnými právními předpisy. Po schválení návrhu na zápis a provedení všech kontrol vydají nový výpis z katastru nemovitostí, kde jsou zaneseny nové informace o vlastnictví nemovitosti. Nový výpis odešlou novému vlastníkovi nemovitosti. Tento dokument je oficiálním důkazem vlastnictví dané nemovitosti. Po zaslání výpisu vlastníkovi dojde také k aktualizaci záznamu v katastru nemovitostí, kde jsou zaneseny nové informace o vlastnictví.
Katastrální pracovníci obvykle informují také finanční úřad o provedeném zápisu, což umožňuje aktualizaci údajů o vlastnictví pro daňové účely.
9. Předání klíčů
Gratulujeme! Nyní jste se úspěšně stali vlastníkem nové nemovitosti.